Revista de Evaluare - Volumul 13 (2)
ACCEPȚII ȘI INTERPRETĂRI ALE TRANSPARENȚEI FLUXULUI INFORMAȚIONAL ÎN DOMENIUL IMOBILIAR
Autor: Elena IONAȘCU
Transparența a devenit noua paradigmă a activităților economice în urma celei mai recente crize economice, la care a contribuit substanțial particularitățile inerente ale sectorului imobiliar asociate cu asimetria informațională. Studiile arată că între subiecții implicați în diferitele faze ale ciclului de viață al unei clădiri există mari defecțiuni de comunicare. Scopul acestei lucrări este de a documenta științific, în baza revizuirii critice a literaturii de specialitate, natura și transparența informațiilor care însoțesc fazele de dezvoltare, exploatare și redezvoltare ale ciclului fizic al proprietăților imobiliare. Rezultatele cercetării indică necesitatea evaluării obiective, în faza de dezvoltare, a impactului economic, social și ambiental al construcției din perspectiva întregului ciclu și în corespondență cu cea mai bună utilizare a terenului. În faza de exploatare intervine necesitatea unui management eficient al clădirii care a făcut obiectul unei tranzacții fundamentate pe informațiile din piață. Faza de redezvoltare a proprietății imobiliare implică o evaluare temeinică a productivității viitoare a terenului în relație cu principiile dezvoltării sustenabile. Rezultatele cercetării atrag atenția asupra nevoii de implicare a tuturor părților interesate de activitatea imobiliară în procesul de ameliorare a transparenței imobiliare.
EVALUAREA CHIRIEI REZONABILE PENTRU UN SINGUR MAGAZIN DINTR-UN CENTRU COMERCIAL
Autor: Donald E. GILBERT
Scopul acestei lucrări este de a prezenta o metodă nouă și îmbunătățită – o invenție – în domeniul evaluării chiriei pentru proprietățile imobiliare comercial. Determinarea în mod adecvat a cuantumului acestei chirii este importantă, deoarece chiria are implicații asupra activităților chiriașului, care se pot răsfrânge asupra întregului sector al acestui tip de proprietate imobiliară. Abordarea valorifică cei 22 de ani de experiență a autorului în estimarea chiriei pentru proprietățile imobiliare comerciale, atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari. Această practică a condus la elaborarea unei metode cu totul nouă, etapizată, precum și la dezvoltarea unui program de calculator care susține acest proces. Lucrarea descrie pașii cheie efectuați cu ajutorul acestui program, astfel încât să evaluăm „chiria rezonabilă” pentru un spațiu comercial. Lucrarea documentează un proces logic, etapă cu etapă. Fiecare etapă leagă chiria sau magazinul supus evaluării cu o serie de date specifice, care permite programului sau consultantului să își formeze o opinie informată privind aspectul seriilor specifice de date supuse testului de rezistență și evaluării. Pe măsură ce părțile unui contract de închiriere sau orice altă parte interesată care se bazează pe chirie în calitatea acesteia de instrument negociabil (de exemplu, în scopul garantării împrumutului) „sunt conduse” prin acest proces, acestea pot lua o decizie informată în legătură cu cuantumul „chiriei rezonabile” pentru următoarea perioadă de închiriere. Autorul consideră că modul de evaluare a proprietății imobiliare comerciale pe baza stabilirii chiriilor prezintă o gravă deficiență, generând efecte multiple asupra activității chiriașilor, proprietarilor de proprietăți comerciale și, posibil, asupra întregului sector aferent acestora. Metoda expusă în această lucrare, bazată pe cunoștințele și experiența cumulate din mai multe discipline reprezintă un mod de a combate această deficiență. Produsul se află deja în faza de testare beta și reprezintă o îmbunătățire semnificativă față de modul tradițional de evaluare a unei chirii pentru un spațiu comercial, fiind deja pe punctul de a deveni metoda standard pentru întreaga „industrie”. Metodologia prezentată face legătura cu cerințele cuprinse în standardul IFRS 16, devenit obligatoriu începând cu luna ianuarie 2019, cu privire la obligativitatea evaluării chiriilor în scopul introducerii acestora în bilanțul contabil.
RAPORTUL DINTRE INVESTIȚII ȘI AMORTIZARE LA CALCULAREA VALORII TERMINALE ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII UTILIZÂND ABORDAREA PRIN VENIT
Autor: Gheorghe NISTOROIU
Scopul acestei cercetări este de a studia relația dintre valoarea investițiilor și valoarea amortizării, considerate la calculul valorii terminale în cadrul evaluării întreprinderii folosind metoda capitalizării fluxului de numerar. Analiza a fost realizată pe baza unui model statistic în Excel, utilizând ca variabile valoarea netă a mijloacelor fixe la începutul perioadei de creștere în perpetuitate, durata medie de amortizare a acestora și rata de creștere aplicată amortizării pe baza căreia se calculează investiția anuală. Analiza efectuată a condus la concluzia că există o relație cantitativă între nivelul amortizării și cel al investițiilor anuale considerate la calculul valorii terminale. Astfel, în condițiile unei ipoteze de creștere continuă, este necesar un excedent al investițiilor asupra amortizării. Prin urmare, în urma calculării valorii terminale în condițiile unei creșteri perpetue și aplicării ipotezei egalității amortizării și investițiilor anuale, rezultă o supraevaluare a întreprinderii. Supraevaluarea depinde de ponderea cheltuielii cu amortizarea în totalul cheltuielilor, de rata de creștere în perpetuitate previzionată și de ponderea valorii terminale actualizate în valoarea întreprinderii.
ÎMBUNĂTĂȚEȘTE CAPITALUL INTELECTUAL PERFORMANȚELE FINANCIARE? STUDIU PE CAZUL SOCIETĂȚILOR FARMACEUTICE
Autor: Alexandra Ioana Daniela RUS, Ion ANGHEL, Monica Violeta ACHIM și Sorin Nicolae BORLEA
Scopul acestei lucrări este de a analiza importanța și rolul capitalului intelectual în creșterea performanței financiare a întreprinderilor. Astfel, am efectuat o analiză a datelor de tip panel, pentru perioada 2013-2018, asupra unui eșantion de societăți farmaceutice listate la Bursa de Valori București. Constatările noastre evidențiază o influență pozitivă a capitalului intelectual asupra performanței unei societăți. Aceste constatări sunt importante pentru ca managerii să conștientizeze faptul că creșterea investițiilor în capitalul intelectual și în resursele umane ar putea contribui la succesul financiar al societății. Rezultatele sugerează totodată că investitorii trebuie să ia în considerare nivelul capitalului intelectual, deoarece acesta reprezintă un bun factor de predicție a celei mai bune rate de rentabilitate a investiției. În cele din urmă, rezultatele obținute pot avea implicații asupra factorilor de decizie și autorităților de reglementare, pentru găsirea celor mai bune politici destinate susținerii competențelor profesionale ale resurselor umane, cu scopul final de a crește prosperitatea unei țări.