Revista de Evaluare - Volumul 14 (1)
PARADOXURI ÎN EVALUARE
Autor: Florin TURCAȘ
Domeniul meu de interes vizează tehnicile de evaluare, analiza piețelor de capital și teoriile portofoliului. Odată cu experiența dobândită am observat o serie de inadvertențe, paradoxuri sau chiar conflicte teoretice, pe care le sintetizez în materialul de față. În acest articol, am trecut în revistă principalele teorii specifice fiecăreia dintre cele trei științe financiare (teoriile valorii, piețelor financiare și construcției portofoliului), am arătat câteva contradicții interne și am evidențiat fragilitatea legăturilor interdisciplinare dintre ele. Fiecare domeniu utilizează metode, abordări și tehnici specifice, fapt benefic care contribuie la diversitatea strategiilor investiționale. Totuși, am observat că aceste trei domenii prezintă teorii atât de diferite, uneori divergente, încât se ridică problema dacă acestea nu ar trebui totuși corelate, atât din punctul de vedere al investitorului individual, cât mai ales al celor instituționali (calificați). Concluziile se constituie în opinii personale și consider că discuții pe tema lor pot contribui la o mai bună integrare a abordărilor în evaluare în contextul investițiilor pe piața de capital.
EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE DE TIP RETAIL ÎN „JUNGLA AMAZON-ULUI”
Autor: Franz H. Ross și Sergio S. Lo Presti
Schimbarea tiparelor de cumpărare a bunurilor de retail, precum și impactul companiei Amazon și al altor companii de comerț electronic se pare că au transformat proprietatea imobiliară de tip retail în categoria de proprietate cu cel mai mare risc. Elaborarea unei previziuni privind proprietățile imobiliare în care activitatea va înceta (în conformitate cu clauza „go dark”) necesită un efort laborios de analiză a pieței. Pentru proprietățile imobiliare de tip retail ocupate de proprietar, evaluatorii ar trebui să analizeze, în mod ideal, situațiile financiare ale magazinului sau, cel puțin, veniturile istorice ale acestuia. La evaluarea hotelurilor, centrelor de îngrijire medicală, magazinelor generale și a altor tipuri de proprietăți, o măsură principală a cererii atrase este dată de nivelul veniturilor, iar evaluările realizate în ipoteza continuării activității reprezintă practica acceptată. Evaluatorii ar trebui să utilizeze în mod coerent informațiile financiare aferente ipotezei continuării activității (la nivel de magazin), mai ales când proprietățile analizate sunt proprietăți imobiliare de retail de sine stătătoare și, dacă este posibil, și în cazul celorlalte proprietăți de tip retail,. Această coerență ar face mai credibile analiza celei mai bune utilizări și analiza durabilității utilizării curente. În acest articol, „durabilitatea utilizării curente” se referă la probabilitatea ca proprietatea imobiliară să se confrunte cu lipsa ocupării în ipoteza celei mai bune utilizări curente, fără ca acest fenomen să privească numele mărcii care ocupă spațiul, neocuparea fiind cauzată de deficiențele locației, de aspectele funcționale sau de un deficit al cererii.
IMPACTUL DEZVOLTĂRII IMOBILIARE ASUPRA CREȘTERII ECONOMICE A ROMÂNIEI
Autor: Cătălina MOTOFEI
În acest articol, autorul intenționează să evidențieze impactul ofertei ca răspuns al cererii de pe piața imobiliară (măsurat prin datele statistice privind construcțiile destinate în scopuri rezidențiale) și creșterea economică, măsurată prin Produsul Intern Brut. Tipul de influență studiat este cauzalitatea Granger, evaluată în conformitate cu procedura Toda-Yamamoto. Cele mai semnificative rezultate obținute în cursul analizei sunt prezentate în tabele și figuri pentru a contribui, așa cum speră autorul, la o mai bună înțelegere a cercetării. Variabilele au fost testate ca valori nominale și sub forma elasticității, pe baza logaritmilor naturali. Valori semnificative statistic au fost obținute numai în testele care au implicat elasticități, descrise în detaliu în secțiunea de rezultate. Chiar dacă dezvoltarea sectorului construcțiilor rezidențiale are o influență asupra creșterii economice, aceasta nu poate fi calificată drept cauzalitate Granger decât într-un număr limitat de cazuri. Limitele cercetării sunt determinate, în principal, de valorile preluate în seturile de date, care conduc la un anumit comportament al modelelor de tip vector autoregresiv care formează nucleul metodologiei aplicate. Originalitatea cercetării este reprezentată de faptul că autorul urmărește să evalueze dacă sectorul analizat, prin indicatorii selectați, exercită o influență de tip cauzalitate Granger asupra creșterii economice.
INTEGRAREA UNEI DISCUȚII DESPRE RISC ÎN EVALUARE: O NOUĂ DIRECȚIE PENTRU EVALUATORI
Autor: Martin A. SKOLNIK
Discuția despre risc este la ordinea zilei în industria creditelor ipotecare, implicând toate tipurile de proprietate imobiliară, toate zonele geografice, precum și caracteristicile fiecărui tip de proprietate. Pe parcursul unei misiuni de evaluare, evaluatorii colectează și discută despre numeroși factori de risc care ar putea descrie tangențial riscul pentru creditor, însă analiza riscurilor se întrepătrunde cu secțiunea narativă a raportului, nefăcând obiectul unei discuții distincte. Acest articol trasează un cadru pentru o posibilă extindere a termenilor de referință ai evaluării (ceea ce vine cu noi oportunități pentru evaluatori), astfel încât să cuprindă o evaluare a riscurilor și o discuție asupra acestora, fapt care ar putea influența modul în care creditorii analizează proprietatea subiect și ar putea totodată conduce la o abordare mai uniformă a riscului ipotecar. Acest cadru ar constitui de asemenea o nouă oportunitate de a valorifica legătura dintre instituțiile financiare și evaluatori, dincolo de aspectele care în mod uzual fac parte din raportul de evaluare.
Contul meu
Pentru a putea descărca revista trebuie
să aveți un cont gratuit de utilizator.
